모아주택이란? 서울시 추진지역 총정리 (2025년 최신)

모아주택 · 모아타운 차이점

모아주택 · 모아타운 차이점｜ 정책 수립 배경｜서울시 추진지역 총정리

모아주택이란 무엇인가요? 서울시가 지정한 금천·강북·중랑구 등 7개 추진 지역과 공급세대수, 사업 특장점을 상세히 알려드립니다.

서울시가 노후 저층주거지의 주거환경을 획기적으로 개선하기 위한 해법으로 ‘모아주택’ 정책을 추진하고 있습니다. 특히 최근 발표된 2025년 11월 기준, 금천·강북·중랑구 7개 지역에 대한 모아주택 사업시행계획이 확정되며 본격적인 공급이 시작됩니다.

이번 글에서는 모아주택이란 무엇인지, 서울시가 지정한 추진 지역은 어디인지, 지역별 특징은 어떤지를 상세히 안내드립니다.

모아주택 모아타운

🏘️ 모아주택·모아타운 정책, 왜 생겼을까?｜정책 수립 배경 요약

서울시를 중심으로 본격 추진 중인 ‘모아주택’과 ‘모아타운’.
이 새로운 정비 모델은 기존 재개발이나 재건축 방식으로는 해결하기 어려운 저층 주거지 문제를 해결하기 위해 등장했습니다.

그렇다면 어떤 배경과 필요에 의해 이 정책이 만들어지게 되었을까요?

1️⃣ 노후 저층주거지의 심각성

• 서울 내 저층주거지 중 약 87%가 재개발 요건 미충족
• 좁은 골목, 주차 공간 부족, 녹지·휴게 공간 부재 등 주거환경 열악
• 정비사업이 사실상 방치된 지역 다수 존재

📌 즉, 방치된 노후 주거지가 서울시 전역에 상당수 존재한다는 뜻입니다.

2️⃣ 기존 정비 방식의 한계

• 재개발·재건축은 법적 절차와 비용이 과중
• 대부분 대규모 구역 중심의 정비, 소규모 필지에는 적용 불가
• 그 결과, 어떤 정비사업에도 포함되지 못한 사각지대 다수

📌 기존 방식만으로는 서울의 저층 주거지 문제를 해결하기에 한계가 있었던 거죠.

3️⃣ 새로운 정비 모델의 필요성

이제는 **“모아서 개발하자”**는 새로운 방식이 필요해졌습니다.

• 모아주택: 필지를 자율적으로 모아 소규모 정비
• 모아타운: 여러 모아주택을 하나의 블록으로 묶어 체계적으로 개발

이 모델은 다음과 같은 장점이 있습니다:

• 주민 자율 참여 기반
• 행정적 유연성 확보
• 빠른 추진 속도
• 지역 특화된 맞춤형 개발 가능

4️⃣ 정책 수립 배경 한눈에 요약

주거환경 열악	좁은 골목, 주차난, 녹지 부족 등 해소 필요
기존 대책의 한계	대규모 재개발로는 저층지 정비 어려움
추진 속도 문제	빠른 주거환경 개선 필요
도시 공급 정책	양질의 주택을 더 빠르게 공급해야 함

✅ 정리

‘모아주택’과 ‘모아타운’은✅ 낙후 저층주거지 정비의 사각지대를 해소하고✅ 주민 참여형 소규모 정비를 활성화하며
✅ 서울 도심 내 주택 공급 확대까지 함께 노리는 정책입니다.

 

이제는 기존 재개발 방식에만 의존하지 않고, 더 유연하고 빠른 정비 방법이 필요한 시대입니다.
모아주택·모아타운은 그 해답 중 하나로 떠오르고 있습니다.

🏙️ 모아주택이란?

‘모아주택’은 서울시가 추진하는 소규모주택정비 특화형 재생사업으로,
노후 저층주거지를 단독으로 재개발하기 어려운 지역을 묶어 공동으로 정비·개발하는 방식입니다.

🔹 기존 단독/다가구주택 소유자들이 자율적으로 모여 개발
🔹 정비 기반시설(도로, 보행로, 커뮤니티 시설 등) 함께 설치
🔹 용적률·건폐율 등 인센티브 제공
🔹 일부 임대주택을 포함해 공공성과 수익성 동시 확보

즉, 기존 재개발보다 신속하고 현실적인 소규모 주거 정비 모델입니다.

🏘️ 모아타운이란?

모아타운은 위에서 설명한 ‘모아주택’이 여러 필지 또는 구역에 걸쳐 집단적으로 추진되는 경우를 말합니다.

즉, 모아타운 = 복수의 모아주택 + 기반시설 확충 + 공공 커뮤니티 공간 포함
정비 효율성과 도시계획적 관점에서 더 폭넓게 접근합니다.

구분                                   모아주택                                                        모아타운

정의	단일 또는 소규모 구역 정비	여러 모아주택이 집단으로 조성된 구역
주체	주민 자율 참여	공공기관 + 주민 협력
범위	필지 단위	마을 또는 블록 단위
시설 포함 여부	일부 공동이용시설	공공시설·공영주차장·보행로 등 포함

🔄 재개발 vs 모아주택 차이점

많은 분들이 모아주택을 ‘소규모 재개발’ 정도로 오해하곤 합니다. 하지만 둘은 추진 방식과 절차에서 큰 차이를 보입니다.

항목                         재개발                                                                              모아주택

구역 지정	정비구역 지정 필수	정비구역 지정 없이 통합심의로 진행
기간	평균 10년 이상 소요	평균 5년 이내 완료 가능
보상	수용권 보유, 주거이전비 등 보상	수용권 없음, 이전비 보상 없음
사업 주체	조합 설립 → 추진위 구성 → 시 승인	주민 자율 참여 기반
인센티브	용도지역 변경 등 일부 가능	용적률 완화, 임대 포함 시 혜택

🔎 즉, 속도와 절차 간소화 측면에서는 모아주택이 유리하나, 소유권 확보 및 보상 측면에서는 재개발보다 불리할 수 있음.

📌 서울시 2025 모아주택 추진지역 7곳 (총 3,867세대 공급)

서울시는 2025년 11월, 금천·강북·중랑구 7곳을 모아주택 대상으로 확정했습니다.
총 3,867세대(임대주택 814세대 포함) 공급이 예정되어 있으며, 지역별 주요 내용은 다음과 같습니다.

📍 1. 금천구 시흥3동 1005번지 일대

• 공급 세대수: 473세대 (임대 95세대 포함)
• 특징: 구릉지형 노후주택 밀집 지역
• 설계 포인트:
  • 호암산 조망 가능한 동서 통경축 배치
  • 친환경 입면디자인(BIPV), 개방형 발코니
  • 시흥대로변 스터디카페 등 공동이용시설

✅ 인근 모아주택(시흥동 943)과 연계 개발 가능

📍 2. 강북구 번동 458-2번지 & 471-118번지 일대

• 공급 세대수: 총 1,099세대 (임대 266세대 포함)
• 용적률 완화: 임대주택 10% 이상 포함
• 설계 포인트:
  • 지상 29층 고층 설계
  • 도로확장(6m→12m), 보차분리
  • 수송초·중교 통학로 안전 강화
  • 우이천변 수변공간 활성화

✅ 수유역 도보권, 교육·교통 여건 우수

📍 3. 중랑구 중화동 329-38 외 3개 구역

• 공급 세대수: 총 2,295세대 (임대 453세대 포함)
• 구역 수: 4개 구역
• 주요 특징:
  • 용도지역 상향 적용(2종→3종 일반주거지역)
  • 어린이공원, 공공경로당, 공영주차장 확충
  • 지하층 통합, 일조권 완화, 커뮤니티가로 조성

✅ 중화역·중랑천 인접, 태릉시장 특화거리 연계 개발

🛠️ 모아주택의 장점은?

개발 속도	정비구역 지정 없이도 신속 추진 가능
사업성	용적률 인센티브로 수익성 확보
입주자 혜택	공공 커뮤니티시설 이용, 주거환경 개선
주변 효과	주변 노후 주거지 동반 활성화 기대

 

🏙️ 모아타운의 장점은?

도시계획 연계	여러 모아주택을 통합하여 구역 단위 도시계획 수립 가능
기반시설 확충	보행로, 공원, 공공주차장, 커뮤니티 시설 등 생활 인프라 동시 개선
사업 효율성	블록 단위 통합개발로 비용 절감 및 인허가 간소화 효과
지역 활성화	낙후 주거지 재생 → 상권, 교육, 교통 여건 개선 등 지역 전반의 활력 기대
주민 수용성	자율 참여 기반으로 강제성 낮고 주민 갈등 최소화 가능

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 모아주택과 재개발의 차이는?

A. 재개발은 대규모 구역 단위로 강제 정비되지만, 모아주택은 소규모 필지 단위 자율 참여형으로 속도와 유연성이 더 뛰어납니다.

Q2. 세입자는 어떤 보상을 받나요?

A. 세입자 손실보상제가 적용되며, 최종 보상안은 사업시행계획 인가 시 확정됩니다.

Q3. 임대주택은 얼마나 포함되나요?

A. 전체 세대 수의 10~20% 이상이 임대주택으로 포함되며, 이에 따라 용적률 완화 혜택을 받습니다.

Q4. 다른 지역도 모아주택 추진 중인가요?

A. 네, 대구, 인천, 부산 등 타 지자체에서도 서울시 모델을 참고해 유사 제도를 도입하고 있습니다.

✅ 마무리 요약

• 모아주택이란? → 저층 주거지를 공동 정비해 고층 공동주택으로 전환하는 신속 정비모델
• 2025년 서울시 지정지역: 금천, 강북, 중랑구 총 7곳
• 총 공급 세대: 3,867세대 (임대 포함)
• 교통·교육·커뮤니티 인프라 대폭 확충

👉 모아주택은 주거환경은 물론 지역 전체의 활력을 높이는 신개념 주거정비 전략으로 주목받고 있습니다.

 

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