실거주 1 주택과 비거주 1 주택의 보유세 차이가 있는지 궁금하신가요? 2026년 3월 기준 공식 안내를 바탕으로 재산세·종부세 기준, 과세기준일, 위택스·정부 24·홈택스 조회 방법까지 쉽게 정리했습니다.
주택을 한 채 가지고 있으면 매년 내야 하는 세금이 있습니다. 흔히 말하는 주택 보유세인데, 대표적으로 재산세와 종합부동산세
(종부세)가 여기에 포함됩니다.
종부세는 과세기준일인 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격 합계액이 공제금액을 초과할 때 부과되고, 1세대 1주택자는 12억 원 공제가 적용됩니다.
많은 분들이 궁금해하는 건 이 부분입니다.
“실거주 1주택과 비거주 1 주택은 보유세가 다를까?”
결론부터 말하면, 보유세는 실거주 여부 자체보다 ‘주택 수’와 ‘공시가격’, 그리고 과세기준일 현재의 보유 상태가 더 중요합니다.
재산세와 종부세 모두 6월 1일 기준 보유 여부가 중요하며, 종부세는 공제금액과 과세표준 구조에 따라 결정됩니다.
다만, 실제 납부세액은 공시가격, 공정시장가액비율, 세액공제, 세부담상한 등에 따라 달라질 수 있으므로 정확한 금액은 고지서나 공식 조회 화면으로 확인하는 것이 가장 안전합니다. 종부세는 세액 계산 시 공정시장가액비율과 세율, 공제 규정이 함께 반영됩니다.
주택 보유세란 무엇인가
주택 보유세는 집을 보유하고 있다는 이유로 매년 부과되는 세금을 뜻합니다. 보통 아래 두 가지를 함께 생각하면 이해가 쉽습니다.
1. 재산세
재산세는 지방세입니다. 부동산 소재지를 기준으로 지방자치단체가 부과하며, 일반적으로 주택 보유자라면 재산세 대상이 됩니다. 위택스는 지방세 조회와 납부를 지원하는 공식 시스템입니다.
2. 종합부동산세
종합부동산세는 국세입니다. 국세청 안내에 따르면, 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 국내에 있는 재산세 과세대상 주택과 토지를 유형별로 합산한 뒤, 그 공시가격 합계액이 공제금액을 초과하면 종부세가 부과됩니다. 주택분 공제금액은 일반적으로 9억 원이고, 1세대 1주택자는 12억 원이 적용됩니다.
실거주 1주택 보유세 기준
실거주 1주택이라고 해서 보유세 체계가 완전히 달라지는 것은 아닙니다.
보유세에서 먼저 보는 것은 보통 아래 기준입니다.
- 과세기준일인 6월 1일 현재 주택을 보유하고 있는지
- 1 주택자인지, 다주택자인지
- 공시가격이 얼마인지
재산세는 실거주 여부보다 해당 주택의 보유 사실과 과세기준일이 중요합니다. 종부세도 마찬가지로 실거주라는 사실만으로 결정되기보다, 1세대 1주택 해당 여부와 공시가격 합계액, 공제 적용 여부가 더 중요합니다.
즉, 실거주 중인 1 주택자라고 해서 재산세가 별도 방식으로 계산되는 것은 아니고, 종부세도 기본적으로는 1세대 1 주택 기준과 공제 규정을 중심으로 판단됩니다.
비거주 1주택 보유세 기준
비거주 1주택도 기본 구조는 비슷합니다.
예를 들어, 집 한 채를 보유하고 있지만 본인이 그 집에 살지 않고 전세나 월세를 준 경우에도 보유세는 우선 1 주택 보유 사실과 공시가격 기준으로 판단합니다. 그래서 단순히 “실거주를 하지 않는다”는 이유만으로 재산세가 더 많이 부과되는 구조는 아닙니다. 종부세 역시 주택 수와 공제금액, 과세표준 구조가 핵심입니다.
다만, 세금 전반을 보면 이야기가 달라지는 부분도 있습니다.
보유세에서는 실거주 여부의 영향이 제한적일 수 있지만, 양도소득세 비과세 요건처럼 실거주 여부가 중요하게 작용하는 세목도 따로 존재합니다. 따라서 “보유세”와 “양도세”를 같은 기준으로 보면 헷갈리기 쉽습니다. 양도세는 소득세 체계에 따라 별도로 판단됩니다.
실거주 1주택1 주택 vs 비거주 1 주택, 핵심 차이
정리하면 아래처럼 이해하시면 됩니다.
| 항목 | 실거주 1주택 | 비거주 1주택 |
| 재산세 | 기본적으로 보유 기준으로 과세 | 기본적으로 보유 기준으로 과세 |
| 종부세 판단 | 1세대 1주택 여부, 공시가격, 공제금액이 중요 | 1세대 1주택 여부, 공시가격, 공제금액이 중요 |
| 핵심 판단 요소 | 실거주 자체보다 주택 수와 공시가격 | 실거주 자체보다 주택 수와 공시가격 |
즉, 보유세만 놓고 보면 실거주 여부보다 1 주택인지 여부와 공시가격이 더 중요하다고 보는 것이 맞습니다. 종부세는 1세대 1주택자에게 12억 원 공제가 적용되고, 과세기준일은 6월 1일입니다.
보유세 확인 방법
실제 보유세는 계산식만 보고 판단하기보다 공식 사이트에서 조회하는 것이 가장 정확합니다. 지방세와 국세가 나뉘기 때문에 확인 사이트도 다릅니다. 정부24에서는 지방세 관련 증명서를, 위택스는 지방세 조회·납부를, 홈택스와 국세청은 종부세 안내와 고지 확인을 제공합니다.
1. 위택스에서 재산세 확인
재산세는 지방세이기 때문에 위택스에서 확인하는 경우가 많습니다. 로그인 후 지방세 납부내역이나 재산세 관련 조회 메뉴에서 확인하면 됩니다. 위택스는 지방세 조회·납부 공식 시스템입니다.
2. 정부24에서 지방세 증명서 발급
정부24에서는 지방세 납세증명서와 지방세 세목별 과세증명서를 신청할 수 있습니다. 대출 서류 제출이나 행정기관 제출용으로 필요한 경우 정부24에서 확인하면 편합니다. 해당 민원은 정부24 공식 민원 안내에 등록되어 있습니다.
3. 홈택스·국세청에서 종부세 확인
종합부동산세는 국세이므로 국세청 안내 또는 홈택스 고지·납부 서비스에서 확인하는 방식이 맞습니다. 국세청은 종부세 과세기준일을 매년 6월 1일, 납부기간을 매년 12월 1일~12월 15일로 안내하고 있습니다.
보유세에서 가장 중요한 기준 3가지
보유세를 볼 때는 아래 3가지를 먼저 확인하면 됩니다.
1. 공시가격
종부세는 공시가격 합계액이 공제금액을 초과하는지에 따라 달라집니다. 1세대 1주택자는 12억 원, 일반 주택분은 9억 원 공제 기준이 적용됩니다.
2. 주택 수
1주택인지, 다주택인지에 따라 종부세 계산 구조와 세율 적용 구간이 달라질 수 있습니다. 국세청은 주택 수에 따라 세율 체계를 구분해 안내하고 있습니다.
3. 과세기준일
재산세와 종부세 모두 6월 1일 기준 보유 여부가 중요합니다. 그래서 매매를 앞두고 있다면 잔금일이나 소유권 이전 시점에 따라 해당 연도 세금 부담이 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 실거주를 안 해도 1 주택 보유세는 똑같나요?
보유세는 기본적으로 실거주 여부보다 1 주택 여부와 공시가격, 과세기준일 보유 상태가 더 중요합니다. 다만 실제 세액은 세액공제, 공정시장가액비율, 세부담상한 등에 따라 달라질 수 있습니다.
Q2. 공시가격 12억 원 이하이면 종부세가 무조건 없나요?
국세청 안내상 1세대 1주택자는 12억 원 공제가 적용됩니다. 다만 본인이 실제로 1세대 1 주택자에 해당하는지, 합산 기준과 공제 적용 요건이 맞는지는 별도로 확인해야 합니다.
Q3. 보유세는 어디서 제일 정확하게 확인하나요?
재산세는 위택스, 지방세 증명서는 정부24, 종부세는 국세청 안내 및 홈택스에서 확인하는 것이 가장 정확합니다.
실거주 1 주택과 비거주 1 주택은 보유세에서 완전히 다른 체계로 과세되는 것이 아닙니다.
핵심은 실거주 여부 자체보다 ‘주택 수’, ‘공시가격’, ‘6월 1일 기준 보유 여부’입니다. 종부세는 과세기준일인 6월 1일 현재 공시가격 합계액이 공제금액을 초과할 때 부과되고, 1세대 1 주택자는 12억 원 공제가 적용됩니다.
납부기간은 보통 12월 1일~12월 15일입니다.
정확한 금액이 궁금하다면 추정치보다 위택스, 정부24, 홈택스의 공식 조회 결과를 먼저 확인해 보시는 것이 가장 안전합니다.