📢 서울 전역 규제지역 지정! 경기 12곳(+국토부실거래가확인법)

서울 전역 규제지역 지정! 경기 12곳 토지거래허가구역 포함｜주담대·LTV·DSR 대폭 강화

2025년 10월 15일, 정부는 서울 전역과 경기 12곳에 ‘규제지역 확대 및 금융 대출 규제 강화’ 대책을 발표했습니다.

이번 대책은 단순한 지정에 그치지 않고
➡️ 주택담보대출 한도 축소  ➡️ 토지거래허가제 시행  ➡️ 스트레스 금리 인상 및 DSR 반영 등
고강도 금융·시장 규제까지 포함된 전방위적 조치입니다.

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🏙️ 규제지역 확대 – 서울 전역 + 경기 12곳

정부는 서울 강남4구 외 지역까지 포함해 서울 25개 자치구 전체를 규제지역으로 지정했으며, 경기 12개 지역도 함께 포함했습니다.

 

📍 경기 규제지역
과천시 · 광명시 · 성남시(분당·수정·중원) · 수원시(영통·장안·팔달)
안양시 동안구 · 용인시 수지구 · 의왕시 · 하남시

 

🗓️ 조정대상지역·투기과열지구: 2025년 10월 16일부터

🗓️ 토지거래허가구역: 2025년 10월 20일부터

 

✅ Tip: 내 거래 지역이 규제지역인지 국토부 공식 사이트에서 반드시 확인하세요.

 

✅ 국토부실거래가 바로가기

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📜 토지거래허가구역(토허제)란?

🛑 규제지역 내 주택(아파트, 연립, 다세대 포함) 매매 시 사전 허가 필수
📌 2년 이상 실거주 의무 부과 가능
📅 10월 20일 이후 계약분부터 허가 의무 적용
✔️ 10월 20일 이전 계약자는 허가 대상 아님

❗ 허가 없이 거래 시 계약 무효 또는 실거주 의무 위반으로 제재 가능하니 주의하세요.

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💸 주택담보대출 한도 축소 (수도권·규제지역, 시가 기준)

주택 시가                                                                                   기존                                                        변경 후

15억 이하	6억 원 유지	6억 원
15억 초과 ~ 25억 이하	6억 원	❗ 4억 원
25억 초과	불가 또는 제한	❗ 2억 원

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📊 금융규제 대폭 강화 (2025년 10월 기준)

 

✅ 스트레스 금리: 1.5% → 3.0% 상향
✅ DSR 강화: 1주택자의 전세대출 이자도 DSR에 반영
✅ 위험가중치 조기 인상: 주담대 15% → 20%, 시행 시점 2025년 1월로 앞당김
✅ LTV 대폭 축소: 70% → 40%
✅ 전세·신용대출 차주 주택 구입 제한 강화

💬 이 모든 조치는 즉시 시행 또는 조기 시행되며, 기존 계약자 보호를 위한 경과규정도 마련 예정입니다.

 

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🔎 부동산 거래 전 꼭 체크할 5가지

1️⃣ 거래 지역이 조정대상/투기과열지구인지 확인
2️⃣ 토지거래허가구역 여부 체크 (10/20 이후 적용)
3️⃣ 대출 한도와 금리 조건 변화 확인
4️⃣ 청약 조건 및 재당첨 제한 변화
5️⃣ LTV·DSR 적용 여부 및 실수요자 기준 충족 여부 확인

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🚨 시장에 미치는 영향은?

📉 투자 수요 억제 → 실수요 중심으로 전환
📈 규제지역 외곽 ‘풍선효과’ 가능성 존재
🏗️ 공급 확대 병행 (수도권 135만 호 + LH 개혁안 포함)
💸 대출 가능액 축소로 자금계획 재정비 필수

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📌 마무리 Tip – ‘내 집 마련’은 타이밍보다 전략!

🏠 단순 매수보다 정확한 제도 이해와 조건 파악이 우선
📑 규제지역 → 허가 → 자금 → 청약 → 대출 모든 조건 점검
📝 국토부·금융위·지자체 공고는 주기적 확인 필수

👉 지금은 무리한 매수가 아닌, 현명한 진입 전략과 준비가 필요할 때입니다.

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📎 규제지역 상세 확인 링크

▶️ 국토교통부 20251015부동산규제 보도자료

▶️ 국토교통부 규제지역 고시 바로가기
📱 모바일/PC 모두 가능하며, 주소·지도·행정구역 단위로 확인할 수 있습니다.

 

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